地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

机票价格跳水 错峰游时机来了******

　　随着出境航线的陆续加密，部分目的地的机票价格也日渐走低。2月1日，据携程发布数据，全国各地飞香港、澳门的机票相比春节期间有大幅回落，上海往返港澳只需千元左右。此外，直飞泰国机票价格也明显跳水。目前，多家航司都在不断新开、恢复国际航线，中国内地游客的出境意愿也在逐步增强，错峰游时机正当时。

　　千元机票直飞港澳

　　春节出游高峰过后，多地机票价格出现走低的趋势，甚至不少班次价格已经向疫情前靠拢。

　　据携程数据，全国各地飞香港、澳门的机票相比春节期间有大幅回落，上海往返香港、澳门只需1000元左右，北京往返香港1500多元，飞澳门买一送一，人均超1200元。

　　北京商报记者查询携程App发现，以北京-中国香港航线为例，2月直飞航线最低价为1050元，3月最低价为1035元，与部分境内航线机票价格趋于一致。

　　此外，部分中国内地飞往东南亚国家的机票价格也出现大幅跳水。携程数据显示，2月上海直飞往返普吉岛出现1600元低价，南京直飞往返普吉岛在2000元左右，较春节期间7000元+的价格大幅跳水。

　　据去哪儿数据，1月下旬至2月初，成都-曼谷、成都-普吉、厦门-胡志明市等多条东南亚航线恢复，旅客量则较春节期间明显减少，机票价格将随之下降。

　　有春节期间前往泰国度假的游客表示，即便选择了中转航班，春节期间泰国人均往返机票仍超过7000元，远超酒店等其他花费。相比之下，2月出境游更为划算。

　　2月出境复飞航线超40条

　　自2022年下半年起，多家航司陆续新开、复飞出境航线，往返境内外的航班也在逐步增加。

　　2月1日，海南航空宣布计划复航北京-圣彼得堡，新开深圳-金边的国际航线。截至目前，海南航空已恢复、新开运营北京-布鲁塞尔、北京-莫斯科、北京-贝尔格莱德等20条国际及地区往返客运航线。

　　南航也计划于2月新开或复航广州至河内、广州至万象等多条国际及地区往返航线，同时加密广州至新加坡、广州至吉隆坡、武汉至香港等往返航线班次。

　　据携程统计消息，截至1月末，2月出境复飞航线已超过40条，复飞周均航班量已超过140班。其中亚洲目的地航线占比超过八成，仅港澳及泰国复飞航班占比即达到四成以上。此外，从价格上看，三成航班的价格低于2019年同期成交均价，一成左右航班甚至比2019年便宜30%以上。

　　出境游产品密集上新

　　机票价格大幅降低给错峰出境游提供了极大便利，2月，各家旅游企业密集上线出境游产品。

　　1月20日，文旅部发布通知，自2月6日起，试点恢复全国旅行社及在线旅游企业经营中国公民赴有关国家出境团队旅游和“机票+酒店”业务，涉及20个国家。包括泰国、柬埔寨、马尔代夫、斯里兰卡、菲律宾、马来西亚、新加坡等。

　　消息发布后，多家旅游平台出境游搜索量大幅增长。同时，旅游企业也在加紧推出出境产品。北京商报记者从众信旅游获悉，由于首批游客出境目的和需求十分多元化，因此众信旅游筹备了以minitour为代表的定制类产品，目的地覆盖了瑞士、马尔代夫、泰国、新加坡等。在短线方面，首批20个国家里，将以中国内地游客喜爱度较高的热门海岛作为首发目的地。

　　凯撒旅业官方微信号也发布消息称，近日，凯撒旅游出境游业务全面启动。首批数十款不同类型的出境旅游产品即将陆续上线。

　　在北京第二外国语学院旅游科学学院教授谷慧敏看来，春节假期机票、酒店价格都会有一定提升，假期过后，价格就会出现回落。而航线加密、旅行社推出出境团队产品，也会吸引部分游客选择错峰出行。“不过，目前出境航线数量还在进一步恢复之中，境外的酒店、景区及服务人员也需要一段时间重启，出境游市场的全面恢复仍需要一段时间。”

　　北京商报记者 关子辰 张怡然